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ステップ1：マイホーム予算はいくら？

STEP.01

「頭金」は2割以上用意する

住まいを購入するときには、少なくとも住宅価格の2割以上の「頭金」が必要だといわれています。これは、住宅ローンを貸し出す金融機関の多くが、融資割合を住宅価格の8割程度としているためです。

金融機関によってはそれを超えて貸し出すケースがありますが、資金計画の大原則は『なるべく頭金を増やしてローンの負担を少なくする』こと。仮に3,000万円の住宅を取得するときには、最低でも600万円以上の頭金を用意することになります。

「自己資金」は25%～30%以上必要

頭金とは別に「予備費」を用意しておくことも忘れてはなりません。
これは住まいの取得に伴ってかかってくる登録免許税や不動産取得税などの税金、火災保険や地震保険などの保険料、住宅ローンを借りるときの手数料などの「諸費用」に充てる分です。

諸費用として必要な金額は、取得する住宅のタイプなどによって異なります。一般に新築住宅を購入する場合は住宅価格の3%～5%程度、中古住宅を購入する場合は5%～10%程度を目安にしておくとよいといわれています。

このほか引っ越し費用がかかりますし、新居への入居に合わせ家具や調度品を購入する方も少なくないでしょう。
また、買い換える場合はいったん賃貸住宅を借りて仮住まいすることもあり、賃貸料が必要になってきます。

これらを考え合わせると、諸費用分として頭金とは別に住宅価格の１割程度を見積もっておくと無難でしょう。
したがって、先の頭金と合計すると「自己資金」として住宅価格の25%～30%程度を用意することになります。仮に3,000万円の住宅を取得する場合は750万円～900万円となります。

住宅ローンの「返済可能額」を算出する

さて、住宅ローンを借りるときには、『自分たちはいくらまでなら無理なく返せるか』を基本におくことが大切です。
一般に税込み年収に占める住宅ローンの年間返済額は、25%以内におさめるとよいといわれています。仮に税込み年収が400万円の場合は、年間返済額は100万円以内が妥当ということになります。

しかし、これはあくまでも目安です。
自分たちに合った無理のない返済額を算出する際には、住宅を取得することで「不要になる支出」と「新たに発生する支出」を整理することからスタートさせましょう。

たとえば、いま賃貸住宅に住んでいる場合は、住宅を取得することで月々払っている賃料が不要になります。また、頭金づくりのために定期的に行っていた預貯金もとりあえず不要となります。駐車場を借りている方が、マイホームの取得に伴って自前の駐車場を確保できることになれば、その分を住宅ローンの返済に回すことができるでしょう。
逆に住宅を取得することで、固定資産税などがかかり、交通費が増えることもあるでしょう。また、マンションでは管理費や修繕積立金などがかかります。

これらのプラス・マイナスをチェックして、返済可能額を計算してみるのです。 図表は毎月返済額から逆算した住宅ローンの借入限度額です。
自分たちの返済可能額が月々10万円という人は、年利0.8%、35年返済という条件で借り入れた場合は、3,663万円が借入限度額となります。

これに用意できる頭金をプラスした金額が、あなたが「買える家の値段」となります。

あなたはいくらまで借りられる？

ステップ2：住宅ローンはこう選ぶ

STEP.02

わずかな金利が大きな差額に

住宅ローンの金利は、わずかな違いでも大きな差額となって表れます。
図表1は1,000万円を借り入れたときの毎月返済額を試算したもの。ご覧のように1%違うだけでも毎月返済額は数千円の差となり、トータルでは百万円単位の差となります。
さらに借入金が2倍になれば、同様に返済額も2倍にハネ上がってしまいます。 また、表面金利は同じでも、その金利に保証料などを含んでいる場合と含んでいない場合があるので、金利の内容を金融機関にしっかり確認しましょう。

図表1　金利の違いで返済負担はこんなに異なる

住宅ローンの金利

「金利」は住宅ローンの返済額を決める大事な要素です。また、住宅ローンには複数の金利タイプがあり、金利はそれぞれ異なります、自分の家計に合った金利タイプを選ぶためにも、まずは金利のしくみやタイプごとのメリット・デメリットを知ることが大切。ここでは、住宅ローン金利の決まり方や、金利の種類などをご紹介します。

金利タイプは大きく3つ

住宅ローンの金利タイプには、大きく3つのタイプがあります。それぞれの仕組みや特徴、メリット・デメリットを知っておきましょう。

金利の変動がない！「全期間固定金利型

その名のとおり、借り入れから、完済まで金利が変わらないタイプです。
借り入れ時に全期間の返済額が確定できることが最大の特徴です。
代表例はフラット35です。フラット35Sのように、段階的に金利が変わるものもありますが、将来の金利も借り入れ時に決まっているため、全期間固定金利型の一つになります。
特別な優遇期間のあと金利が変わるものもあります。
3つの金利タイプの中では金利は高めになります。

一定の期間の金利を固定できる！「固定金利期間選択型」

当初定めた期間の金利は変わらず、固定期間が終了する時、改めて金利タイプを選び直すものです。
当初固定期間は2年、3年、5年、10年、15年、20年などから選べます。金利は一般的に固定期間が短いほど低く、長いほど高くなります。
期間終了後は、変動金利、同じ固定金利期間選択型のどちらも選ぶことができ、その時点での金利に見直されます。
そのため、金利が上がっている場合、月々の返済額が増える可能性がある点に注意が必要です。期間の種類や期間終了後の選び方のルールは、金融機関によって違うので、あらかじめ確認しておきましょう。

半年ごとに金利を見直し！「変動金利型」

変動金利型の大きな特徴は、半年ごとに金利が見直されることです。また、一般的には3つの金利タイプの中では、一番金利が低くなっています。
5年間は毎回の返済額を変更しない、次の5年間の返済額は従前の返済額の1.25倍までとするというルールがあり、家計に急激な変化が起こらないよう配慮されています（一部の金融機関を除く）。とはいえ、金利が上昇すると、利息にあてられる部分が増え、元本がなかなか減らないということも。金利の上昇が大きいと、返済額全てが利息にあてられ、それでも利息に足りず未払い利息が発生する可能性があることも知っておきましょう。

変動か固定か？どんな人に向いている？

どの金利タイプを選ぶかは多くの人が悩むところです。
返済額の多少や損得は、完済するまで結論が出ません。
金利や返済額だけでなく、リスクの受け入れ方や価値観、生活設計も金利タイプ選びの際には重要なポイントになります。

住宅ローンの金利はどうやって決まるの？

金利は、各金融機関がそれぞれ独自に決めています。市場動向と販売の方針（キャンペーンなど）を基準に、毎月見直しがされています。
その月の金利は、月初に各金融機関のホームページなどで確認できます。
固定金利型と変動金利型はそれぞれ異なる指標を基準にしているため、金利の動きにも違いがあります。

「固定金利型」10年国債の動きに連動

固定期間が10年以上など長いものは、長期金利に影響されるところが大きくなります。長期金利が動く代表的な指標は新発10年ものの国債の利回りです。例えば株高になると、国債は売られ利回りは上昇します。また、世の中の景気がよくなると上昇傾向になります。新聞などに載る長期金利や日経平均株価の動きから予測ができます。

「変動金利型」日本銀行の経済政策に注目！

変動金利が動く代表的な指標は「無担保コールレート（オーバーナイトもの）」です。これは、日本銀行が民間の金融機関にお金を貸し出すときの金利で、現在は政策金利の役割もあります。日本銀行はこの政策金利を上げ下げして、景気をコントロールしています。日本銀行が金融緩和をはかれば低く、金融引き締めに動けば高くなるのが基本的な考え方です。新聞やテレビのニュースなどで、日本銀行の方針発表を確認することで、変動金利の動きをある程度予測できます。

借りた月の金利が適用される

住宅ローンの金利は毎月発表されていますが、実際に自分が借りる住宅ローンの金利はいつのものになるのでしょうか？ほとんどの金融機関は、ローンが実行される月の金利を適用します。そのため、契約後、引き渡しまでの期間が長い場合は、金利が大きく変わる場合もあるので、引き渡しの2ヶ月程度前に再度確認するようにしましょう。なお、財形住宅融資などのように申込時の金利というローンもあります。いつの金利が適用されるかを確認しておきましょう。

ステップ3：あなたにピッタリの住まい

STEP.03

マンションと一戸建て、どっちを選ぶか

新築と中古、どちらを選ぶか

ステップ4：税制特例の活用

STEP.04

購入する時に受けられる特別控除

住まいを取得するときにかかってくる税金には、減税措置が設けられているケースが多くあります。なかでも筆頭に挙げられるのが「住宅ローン控除」と「住宅取得資金贈与の特例」です。

住宅ローン控除

住まいを買うときの贈与にかかる税金

住宅を贈与により取得したり、住宅資金の贈与を受けたりした場合には贈与税がかかります。

贈与税（暦年課税制度）

贈与税とは個人から財産をもらったとき、課税される税金です。1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円を超える場合には贈与税の申告をする必要があります。（これを「暦年課税方式」といいます。）贈与財産が土地や住宅の場合には、贈与を受けた時点の時価が課税価格になります。この場合には、通常、国税庁が定めた評価方法に従って財産を評価するのが便利です。
税率は、課税価格の金額が高くなるに従って、高率になる超過累進税率となっています。それを簡単に計算できるようにまとめたものが、下の速算表です。速算控除額は税率の差により生じる差額である調整額になります。

110万円は基礎控除として、課税価格から差し引かれるため、贈与を受けた価額が110万円以下の場合には、贈与税がかかりません。

速算表により求める税額＝基礎控除後の課税価格×適用税率－控除額

相続時精算課税制度

所定の条件を満たして、65歳以上の親から財産の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度を選択することができます。この制度では、贈与時に2,500万円までは非課税、それ以上の額に対しては一律20%の税率が適用され、実際に相続となったときに、親から生前に贈与された額と相続財産とを合わせて相続税を計算して精算を行うことができます。

相続時精算課税制度の贈与時点での税額の計算は、次の通りです。

税額＝（課税価格－2,500万円特別控除枠）×20%

適用要件

相続時精算課税制度の適用を受けるための要件は以下の2点となっています。

• 贈与者が65歳以上の親であること
• 贈与を受ける者が20歳以上である推定相続人であること（子が亡くなっている場合には20歳以上の孫を含む）

制度の内容

贈与時及び相続時の贈与税、相続税の扱いは下表の通りとなります。
ただし、本制度を選択すると、以後その贈与者（父または母）からの贈与に対して、暦年課税制度は適用できません。また、適用に当たっては所定の期限までに税務署への届出・申告が必要になります。

相続時精算課税制度のイメージ図

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例

この特例は、相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例です。親が住宅取得資金などを子に贈与する場合に適用でき、通常の相続時精算課税制度と異なり、親の年齢制限がなくなります。

適用要件

新築または取得の場合と、増改築の場合とでそれぞれ対象となる住宅の要件が決まっています。

申告等

相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告します。

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度

この非課税制度は、直系尊属である父・母や祖父母などが住宅取得資金などを子や孫などに贈与する場合に適用できます。親・祖父母の年齢に制限はありませんが、対象となる住宅について要件があります。
住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、110万円の基礎控除に加えてこの制度が使えるほか、相続時精算課税制度と併せて利用することができます。贈与を受けられる人の条件は、20歳以上で、贈与の年の合計所得金額が2,000万円以下です。

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の税額の計算は、次の通りです。

申告等

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の適用を受ける旨を記載した申告書に、計算明細書、戸籍謄本、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告します。

• 「D.住宅取得等資金の非課税制度」については、平成24年1月1日以後の贈与の場合、取得する財産について「240㎡以下」という要件が追加されます。
• 東日本大震災被災者が受贈者として（1）の所定の省エネ・耐震家屋を取得する場合は、受贈年次にかかわらず非課税枠は1,500万円とされるほか、（2）の家屋を取得する場合も受贈年次にかかわらず非課税枠は1,000万円とされます。
• また、被災者が取得する家屋については上限面積の制限（240㎡まで）はありません。