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不動産売却の知識（絶対に参考にするべき）2020.12.10
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特別に、お教えします。
不動産売却の不安を解消しましょう！
不動産業界はまだまだ閉鎖的で情報が開示されていません。
あなたの不動産売却にあたって、こんな風に思っていませんか？
- 一番高く査定してくれる業者に依頼すればいい
- 大きな不動産会社に依頼すれば高く売れる
- たくさんの業者に依頼したほうが早く売れる
などなど…はじめて不動産を売却しようとすると、まずこのように考えるかもしれません。これら全てが間違えているわけではありませんが、全てを鵜呑みにすることは大変危険です。一般の方には不動産の売却は専門的で馴染みのないことが多くあるため、みなさん苦労をされているようです。もしあなたがそうだったとしても、安心して下さい。ここでははじめての方が不動産売却で悩まれる3つのポイントを解決するための情報を得ることが出来ます。
売却についての3つのポイントこれらのポイントは最低でも押えておきましょう。
- 1.買取と仲介のメリット・デメリットについて
- 2.売却価格の算出基準とは？
- 3.業者の選び方
状況によって不動産を売却する方法は変わります。
しかし、場合によっては売却しないで別の方法をとった方があなたにとって有益な結果になることもあります。
また、優先事項によっても販売活動方法が変わります。もし、以下の2項目から決めるとすると…
どちらか決まっていますか？
まだはっきりしない場合でもご安心下さい。
段階ごとに売却手順を解説していきますので、読み進めていくだけでスッキリと整理することが出来るでしょう。
状況や優先することで売却方法は大きく変わります。
そして、結果＝(時間と金額)も大きく変わります。要領よくポイントを押さえればそれほど不動産売却は難しいことではありません。
実は、売却に失敗する人の共通点は、状況や優先順位を把握しないまま全てを不動産会社へ任せる人なのです。
ここで少し学んで知識を得ていただくだけで、理想に近い売却が出来ることでしょう。
以下のポイントを押さえて売却を成功させましょう。
仲介と買取の違いとは？
不動産を売却する方法は2つあります。
「仲介」と「買取」です。
売却の流れ
仲介と買取り、どちらも不動産会社が対応する点は変わりません。
しかし、それぞれ特徴が異なります。比較してご自身にあったほうを選択しましょう。
また、比較してわからない点がありましたら、遠慮なくメール・お電話にてご相談下さい。
【仲介】
あなたの物件を買いたい人を不動産会社が探し契約をまとめること。不動産会社が売主(あなた)に変わり営業を行い、購入者を見つけて交渉を行い契約をまとめます。
○仲介のメリット
- 一般的な価格で売れる可能性あり。
- 希望価格で売却できる「可能性」があります。
×仲介のデメリット
- 売却まで時間がかかる場合がある。
- 不動産会社に力がない場合などは購入者を見るけることができず、時間がかかります。
- 一度公開した価格より上回る事は見込めず必ず下回る。
- 仲介業者が専任媒介を取りたいが為に、相場よりも遥かに高い金額で売れるようにそそのかされ騙される。結果安くなる。
●仲介事例
購入者：希望者を探す
広告営業：あり
手数料：あり
時間：見つかり次第(30日～120日以上)
例：最初は1500万円位で売れますよとそそのかされ、最終的に運よく相場の1000万円で売却できた場合の目安
仲介手数料：売却金額の3％+6万円+消費税
・仲介手数料(1000万円×3％+6万円)36万円
・消費税（36万×1.10)
＝39.6万円が仲介手数料となります。
・広告費＝50万円
・測量代＝60万円
・住替え又は建替えの際一時滞在の引越し費用＝200万円
例）引っ越し２回分、初期費用、６カ月賃料、短期解約料、含む（賃料：７万＋管：5千＋駐車場１万）
手残り＝650.4万円～850.4万円(契約不適合責任(瑕疵担保責任)リスク有り、引越し迄の猶予無し、引越費用の２重払いがの可能性大）
仲介 まとめ：
高く売れたように見えるが差し引かれる金額が大きい上、リスクがある。時間の制限が無く高く売りたいのだとゆう夢がある方向き。
【業者買取】
あなたの物件を不動産会社が買うこと。不動産会社が売主(あなた)から直接物件を買い取るので、新たに購入者を探す手間が省け、すぐに売ることができる。
○直接業者売りのメリット
- 直ぐに現金化できる。
- 手間を掛けたくない。
- 人に知られたくない。
- 契約不適合責任(瑕疵担保責任)を負いたくない。(外からわからない欠陥があった場合損害賠償の対象となること)
- 仲介手数料がかからない。（仲介の場合物件価格に仲介手数料を２重で計上される為、その分物件価格が下がります）売主側手数料と買主側手数料。
- 引越し期間の猶予が見込める場合あり
×直接業者売りのデメリット
- 売却金額が多少低い。（買取業者が負担する税金、責任、利益が含まれる為）
- 不動産会社は物件を買い取ると転売しなければ利益になりません。
- 営業にかかる広告費やリフォームなども考えた金額で買い取らなければ不動産会社は損してしまいます。
- 市場価格の65%～85%程度が買取価格の相場となります。
●買取事例
購入者：不動産会社
広告営業：不要
手数料：不要
時間：即時(3日～10日程度)
例：1000万円で売却した場合の目安
買取相場 1000万円×65~85%=650万円～850万円
手残り＝650万円～850万円(リスク無し、引っ越し迄の猶予有、引っ越し費用の２重払いが無い）
買取 まとめ：
確実な金額と安全性が見込める。場合によっては仲介と変わらない。又は仲介より高くなる。
仲介と買取、どちらを選べばいいのでしょうか？
どちらにもメリット・デメリッ卜があるため、はじめに自分が 「何を優先するのか」を決めると分かりやすいと思います。
大きくわけると… ①夢を優先するか（時間を優先する） or ②現実と安全を優先するか（金額を優先する）
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この場合、仲介業者を挟まずに買取業者へ直接売却した方が最終手残りは100万円以上も多くなります。
結果、売主様が得をします。
仲介業者を挟むと損をします。
まぁ、ざっくりですが良く纏まってる情報が出来たと思います。
一部、画像と表現はネット上からパクりましたが全て手直しして僕流に編集しましたのでご安心を。
マジでこれを参考にしたら得しますよ！
大田
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